A COSA SERVE IL CONTRATTO PRELIMINARE

Il contratto preliminare serve a:

- impegnare reciprocamente le parti (cd. promittente acquirente e promittente venditrice) a vendere e ad acquistare un immobile e quindi a

- impegnare le parti a stipulare il contratto definitivo di compravendita.

E’ necessario che il contratto preliminare sia adeguatamente redatto per evitare di incorrere nel caso del cd. preliminare improprio (ad esempio erroneamente si scrive “Tizio vende a Caio, che acquista, l’immobile di Via Rossi, Milano” invece di scrivere “Tizio promette di vendere a Caio, che promette di acquistare, l’immobile di Via Rossi, Milano”)

- che comporta il trasferimento immediato della proprietà, indipendentemente dal pagamento del prezzo, della consegna dell’immobile ecc.

 

CONTENUTO DEL CONTRATTO PRELIMINARE

 Il contratto preliminare per essere valido deve:

  • riportare la manifestazione della volontà delle parti di vendere e acquistare
  • essere redatto in forma scritta
  • descrivere esattamente l’immobile con indicazione dell’indirizzo, delle caratteristiche (appartamento, villino, ecc., numero e natura dei vani, dati catastali, allegazione di planimetrie, attestato di prestazione energetica)
  • prevedere il prezzo della vendita.
     

All’avvio delle trattative il proprietario-venditore deve rendere disponibile l’Attestato di Prestazione Energetica dell’edificio (APE), e deve in ogni caso consegnarlo alla fine (ovviamente positiva) delle medesime.

Nel contratto preliminare possono essere inserite ulteriori elementi, le cd. clausole “accessorie” (nel senso che possono non esistere senza che il contratto ne risenta in termini di validità), ma che spesso sono importanti per la tutela di una o dell’altra parte o di entrambe.

Le principali e più frequenti sono:

  1. il termine per la stipula del contratto definitivo
  • Il termine può essere semplice o essenziale
    •  nel primo caso, qualora una delle parti non voglia o non possa stipulare il contratto definitivo, essa sarà inadempiente e in mora, ma il contratto resterà comunque ancora vincolante
    • nel caso di termine “essenziale” qualora la parte nel cui interesse è stato stipulato il termine non dichiari entro tre giorni dalla scadenza di volere comunque l’esecuzione del contratto, quest’ultimo si risolverà di diritto, automaticamente, senza bisogno di ulteriori dichiarazioni, e quindi il contratto stesso non vincolerà più le parti;
  1. la caparra
  • si distingue l’acconto prezzo e la caparra confirmatoria
    • nel caso di acconto prezzo si ha unicamente un’anticipazione del pagamento del prezzo che dovrà essere poi saldato al momento del contratto definitivo
    • nel caso di caparra confirmatoria se tutto procede regolarmente
      • la caparra verrà o restituita o imputata a pagamento del prezzo al momento del definitivo
    • nel caso in cui una delle parti non voglia stipulare il contratto definitivo o si renda comunque inadempiente ai propri obblighi si pongono due alternative: o la parte “buona” (adempiente) sceglie di far eseguire coattivamente il contratto e chiedere il risarcimento del danno  e la caparra varrà come anticipo di pagamento, oppure può scegliere di recedere dal contratto e, nel caso questa parte sia colei che ha dato la caparra, potrà pretendere che la parte “cattiva” gliene restituisca il doppio, mentre se la parte “buona” è quella che ha ricevuto la caparra, potrà trattenerla
  1. la penale: con questa clausola le parti prevedono che, in caso di inadempimento totale o parziale, e quindi in caso di mancato rispetto degli obblighi previsti in contratto, la parte “cattiva” sarà tenuta a pagare una determinata somma, a titolo di risarcimento dei danni.

 

QUALI SONO I VANTAGGI DELLA TRASCRIZIONE DEL PRELIMINARE

 La legge prevede la possibilità (non un obbligo) di:

- trascrivere il contratto preliminare nei Registri immobiliari (ossia nei registri pubblici nei quali sono inseriti tutti gli atti che hanno ad oggetto beni immobili, quali compravendite, donazioni, ecc.).

 Per la trascrizioni è necessario che il contratto preliminare

-  sia redatto nella forma dell’atto pubblico o della scrittura privata autenticata.

 Una volta effettuata la trascrizione

- non avranno effetto nei confronti del promittente acquirente, e quindi non saranno vincolanti nei suoi confronti, eventuali vendite, iscrizioni ipotecarie, pignoramenti, ecc.

- si attua il cd. “effetto prenotativo”, ossia quando si otterrà il trasferimento definitivo, gli effetti del trasferimento retroagiranno sostanzialmente alla data di trascrizione del preliminare.

 

CHE COSA SUCCEDE SE UNA DELLE PARTI SI RIFIUTA DI STIPULARE IL CONTRATTO DEFINITIVO

 Sono previste due possibili soluzioni:

  1. la parte “buona” (quella che vuole concludere il contratto definitivo) può agire per il c.d. adempimento coattivo
  • per ottenere una sentenza che produca gli effetti del contratto non concluso
  • a tal fine è necessario “offrire” all’altra parte quanto ci si era impegnati ad eseguire con il contratto preliminare
  • in aggiunta può anche richiedere la condanna al risarcimento dei danni. 
  1. la parte “buona” può chiedere la risoluzione del contratto
  • per ottenere una sentenza di scioglimento dal contratto
  • in aggiunta è possibile chiedere la restituzione di quanto versato o la restituzione dell’immobile consegnato e il risarcimento del danno
  • nel caso in cui sia stata pagata una caparra confirmatoria, la parte adempiente potrà molto più semplicemente dichiarare di recedere e chiedere la restituzione del doppio della caparra (se è la parte che l’ha data) o trattenerla (se è la parte che l’ha ricevuta).

COME SI REGISTRA IL CONTRATTO

Il contratto preliminare

- deve essere registrato presso l’Agenzia delle entrate

- entro 20 gg. dalla firma del preliminare
- entro 30 gg. se il contratto è firmato con atto notarile

le principali imposte da versare sono:

- l’imposta di registro in misura fissa (€ 168,00; € 200,00 con decorrenza 1° gennaio 2014)
- l’imposta proporzionale pari allo 0,50 della caparra
- l’imposta proporzionale del 3% su ciascun acconto se la vendita è soggetta a imposta di registro (nel caso di acquisto da privati).

Le imposte pagate in relazione alla caparra e agli eventuali acconti saranno portati in deduzione dall'imposta di registro dovuta in sede di stipula del rogito definitivo, salvo che la vendita non sia soggetta ad IVA.